Instandhaltungsrücklage reicht nicht? Sanierung in Abschnitten planen

Die Verwaltung legt das Angebot für die komplette Sanierung vor, und im Raum wird es still. Die Summe liegt deutlich über dem, was in der Rücklage steht. Eine hohe Sonderumlage will niemand beschließen. Am Ende wird vertagt, und im nächsten Winter platzt wieder ein Stück Beton von der Balkonplatte.

Dieses Muster kennen wir aus vielen Wohnanlagen. Der Ausweg ist selten, gar nichts zu tun oder alles auf einmal zu machen. Meist ist es ein Plan, der die Arbeiten nach Dringlichkeit ordnet und über mehrere Jahre verteilt, ohne dass dabei doppelt gezahlt wird.

Erst sortieren: Gefahr, Schaden oder Optik

Jeder Mangel am Haus lässt sich einer von drei Gruppen zuordnen. Die erste Gruppe ist Gefahr: Teile, die herabfallen können, Geländer, die nicht mehr sicher sind, Stufen, an denen man stolpert. Die zweite ist Schaden, der wächst: Wasser, das in den Beton läuft, Risse, durch die Feuchte ins Mauerwerk zieht, ein Dach, das an einer Stelle undicht ist. Die dritte ist Optik: verblasster Anstrich, Algen auf der Wetterseite, unschöne Ausbesserungen.

Diese Einteilung ist die Grundlage für jede Entscheidung. Sie klingt einfach, wird in Versammlungen aber oft vermischt. Dann wird über die Farbe der Fassade gestritten, während die Balkonplatten weiter rosten. Der Schadens-Check weiter unten hilft, Symptome grob einzuordnen, bevor ein Fachbetrieb draufschaut.

Verkehrssicherheit geht immer vor

Was Menschen gefährden kann, wartet nicht auf die nächste Rücklagenzuführung. Lose Betonstücke an Balkonunterseiten, gelockerte Geländer oder abgeplatzte Kanten über Hauseingängen müssen sofort gesichert werden. Die Gemeinschaft haftet als Eigentümer für die Verkehrssicherheit, und im Schadensfall hilft es niemandem, dass das Geld knapp war.

Sichern heißt nicht immer sanieren. Oft reicht es zunächst, lose Teile abzuschlagen, Bereiche abzusperren oder ein Schutznetz zu setzen. Das kostet einen Bruchteil der späteren Betonsanierung und verschafft Zeit für eine ordentliche Planung. Wichtig ist, dass diese Sofortmaßnahme dokumentiert und die eigentliche Instandsetzung terminiert wird.

Folgeschäden: was wartet und teurer wird

Die zweite Gruppe ist die teuerste, wenn man sie liegen lässt. Ein Balkon mit undichter Oberfläche ist heute vielleicht ein Fall für eine Beschichtung. In ein paar Jahren rostet die Bewehrung, der Beton platzt, und aus der Beschichtung wird eine Betoninstandsetzung mit neuer Abdichtung. Wie stark der Unterschied ausfällt, zeigt der Balkon-Kostenrechner, wenn man dort einmal Beschichtung und Neuaufbau vergleicht.

Dasselbe gilt für Risse in der Fassade, durch die Wasser ins Mauerwerk zieht, und für Flachdächer mit einzelnen undichten Stellen. Solange der Aufbau darunter intakt ist, kommt oft noch eine Flachdach-Regeneration mit faserverstärktem Flüssigkunststoff in Frage, bei der der vorhandene Aufbau liegen bleibt. Wartet man zu lange, wird die Reparatur deutlich aufwendiger.

Unsere Faustregel: Alles, wo Wasser eindringt, gehört in die ersten Abschnitte. Dazu zählen auch verstopfte Abläufe auf Balkonen, defekte Fallrohre und offene Fugen an Brüstungen. Solche Kleinigkeiten kosten wenig, verhindern aber, dass sich Wasser über Jahre im Bauteil sammelt.

Ein Beispiel aus dem Alltag: Auf vielen Balkonen läuft das Regenwasser nicht mehr richtig ab, weil der Belag abgesackt oder der Ablauf zugewachsen ist. Das Wasser steht in Pfützen, zieht in Fugen und Risse und arbeitet sich im Winter mit dem Frost weiter in den Beton. Wer hier früh reinigt, das Gefälle prüft und undichte Stellen schließt, gewinnt oft mehrere Jahre, bis die große Sanierung fällig wird.

Was guten Gewissens warten kann

Ein kreidender Fassadenanstrich, Verschmutzungen, Algen oder ein in die Jahre gekommenes Treppenhaus sind ärgerlich, aber selten dringend. Solange der Putz darunter intakt ist und keine Feuchte eindringt, können solche Arbeiten in einen späteren Abschnitt rutschen. Das gilt auch für eine Fassadendämmung, sofern sie nicht mit anderen Arbeiten am selben Gerüst zusammenfällt.

Warten heißt aber nicht vergessen. Wer optische Mängel bewusst verschiebt, sollte sie im Plan mit einem Jahr versehen und regelmäßig prüfen lassen, ob aus Optik inzwischen Schaden geworden ist.

Ein Mehrjahresplan, der zur Rücklage passt

Aus der Einteilung entsteht ein Plan über mehrere Jahre. Im ersten Jahr stehen Verkehrssicherheit und die Bauteile mit den größten Folgeschäden. In den folgenden Jahren kommen die übrigen Schäden, zum Schluss die optischen Maßnahmen. Jeder Abschnitt hat eine grobe Kostenschätzung und lässt sich der erwarteten Rücklage zuordnen.

So ein Plan hat einen weiteren Vorteil: Die Eigentümer sehen, was in den nächsten Jahren auf sie zukommt, und können die Zuführung zur Rücklage daran anpassen. Eine moderate Erhöhung über mehrere Jahre ist für die meisten leichter zu tragen als eine einmalige hohe Sonderumlage. Wie die Beschlüsse dazu in der Versammlung aussehen können, beschreibt der Beitrag Wohnblock sanieren mit der WEG.

Abschnitte so schneiden, dass nichts doppelt gemacht wird

Der häufigste Fehler beim Aufteilen ist, nach Geld statt nach Technik zu schneiden. Wer dieses Jahr die Balkone auf der Südseite saniert und nächstes Jahr die Fassade derselben Seite streicht, zahlt das Gerüst zweimal und beschädigt beim zweiten Mal die frisch abgedichteten Anschlüsse.

Besser ist es, nach Gebäudeseiten oder Hausnummern zu teilen und auf jeder Seite alle Arbeiten am Gerüst zusammenzufassen: Balkonsanierung, Putz, Anstrich. Das Flachdach lässt sich gut an einen dieser Abschnitte koppeln. Warum diese Bündelung Geld spart, steht im Beitrag Balkon, Fassade und Dach in einem Zug.

Wie wir dabei helfen

Wir schauen uns das Gebäude an, ordnen die Schäden nach Dringlichkeit und schlagen eine Reihenfolge vor, die technisch zusammenpasst. Auf Wunsch rechnen wir die Abschnitte einzeln, damit die Gemeinschaft Jahr für Jahr entscheiden kann. Und wenn erst einmal nur ein einzelner Balkon gesichert werden muss, übernehmen wir auch das.

Schicken Sie uns Fotos, Pläne, ein vorhandenes Gutachten oder ein Leistungsverzeichnis. Wir prüfen alles und melden uns telefonisch, wenn ein Termin vor Ort nötig ist. Bei größeren Balkonsanierungen und beim Flachdach kommen wir immer zur Besichtigung. Mehr zur Leistung finden Sie auf der Seite Wohnblock- und Hochhaussanierung.