Hochhaus sanieren, während alle drin wohnen

In einem Einfamilienhaus zieht die Familie notfalls für ein paar Wochen zu den Schwiegereltern. In einem Hochhaus mit vielen Parteien geht das nicht. Da wohnen Familien mit kleinen Kindern, Schichtarbeiter, die tagsüber schlafen, ältere Menschen, die kaum aus dem Haus kommen, und Leute im Homeoffice. Die Sanierung muss mit all dem zurechtkommen.

Das ist machbar, wenn man es von Anfang an mitplant und nicht erst dann, wenn die ersten Beschwerden bei der Verwaltung eingehen. Ein paar Grundsätze haben sich bei uns bewährt.

Strangweise arbeiten statt überall gleichzeitig

Ein Hochhaus wird nicht auf einmal saniert, sondern in senkrechten Abschnitten, den Strängen. Ein Strang umfasst zum Beispiel alle übereinanderliegenden Balkone einer Achse. Dort wird von oben nach unten gearbeitet: alte Beläge entfernen, Beton instand setzen, abdichten, beschichten, Geländer montieren. Dann folgt der nächste Strang.

Der Vorteil für die Bewohner: Jede Wohnung ist nur für einen begrenzten Zeitraum betroffen und nicht über die gesamte Bauzeit. Der Vorteil für die Baustelle: Die Kolonnen arbeiten in einem festen Takt, Material und Abfall laufen über einen Weg, und Fehler aus dem ersten Strang werden im zweiten nicht wiederholt.

Welche Arbeiten in einem Strang zusammenkommen, hängt vom Schaden ab. Bei vielen Häusern aus den Sechziger- und Siebzigerjahren ist die Balkonsanierung mit Betonsanierung an Platten und Brüstungen der Kern, dazu Fassade und Anstrich.

Lärm hat feste Zeiten

Stemmen, Fräsen und Strahlen sind laut, daran führt nichts vorbei. Was man steuern kann, ist der Zeitpunkt. Wir legen laute Arbeiten auf feste Blöcke, die vorher angekündigt werden, und halten Ruhezeiten am Mittag und am frühen Abend ein. Wer weiß, dass es dienstags und mittwochs von acht bis zwölf laut wird, kann seinen Tag danach richten.

Bei Gebäuden mit Arztpraxen, Kitas oder Pflegeeinrichtungen im Erdgeschoss stimmen wir die Zeiten zusätzlich mit diesen Nutzern ab. Ein Gespräch vor Baubeginn spart hier viel Ärger.

Balkone räumen: früh ankündigen, konkret helfen

Kein Balkon lässt sich sanieren, auf dem noch Blumenkästen, Schränke und Satellitenschüsseln stehen. Das klingt banal, ist aber auf großen Baustellen einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen. Ein einziger nicht geräumter Balkon kann einen ganzen Strang aufhalten.

Deshalb kündigen wir die Räumung mit ausreichend Vorlauf an, nennen ein konkretes Datum und sagen, was genau weg muss. Für ältere oder kranke Bewohner, die das nicht allein schaffen, sollte die Verwaltung frühzeitig Hilfe organisieren. Das kostet wenig und hält den Zeitplan.

Aushänge, die gelesen werden

Ein DIN-A4-Blatt mit einem Absatz Kleingedrucktem im Aufzug liest niemand. Ein guter Aushang ist groß, kurz und konkret: welcher Strang, welche Wohnungen, welche Tage, was die Bewohner tun müssen, wen sie bei Fragen anrufen. In Häusern mit vielen Sprachen helfen einfache Piktogramme mehr als lange Texte.

Wir hängen die Information im Eingang, im Aufzug und auf den betroffenen Etagen aus und aktualisieren sie, wenn sich etwas verschiebt. Für Rückfragen gibt es einen festen Ansprechpartner auf der Baustelle, damit nicht jede Frage über die Verwaltung laufen muss.

Gerüst, Hubsteiger oder Befahranlage

Wie man an die Fassade kommt, entscheidet über Kosten, Bauzeit und Belastung der Bewohner. Es gibt im Wesentlichen drei Wege.

Das Fassadengerüst ist die Lösung für umfassende Arbeiten an Balkonen und Fassade. Es bietet sichere Arbeitsflächen auf allen Ebenen und erlaubt mehreren Gewerken, gleichzeitig zu arbeiten. Bei hohen Gebäuden braucht es eine eigene Statik und eine sorgfältige Verankerung. Nachteil: Die Wohnungen sind länger eingerüstet, Licht und Privatsphäre leiden. Mehr dazu auf unserer Seite zum Gerüstbau.

Der Hubsteiger eignet sich für einzelne Reparaturen, Kontrollen oder kleine Flächen. Er steht schnell, ist schnell wieder weg und belastet die Bewohner kaum. Allerdings ist die Arbeitshöhe begrenzt, und vor dem Haus braucht es eine tragfähige Aufstellfläche.

Ist auf dem Dach eine Befahranlage vorhanden, kann sie für Anstrich, Reinigung und punktuelle Ausbesserungen genutzt werden. Für schwere Betonarbeiten an vielen Balkonen ist sie meist nicht die erste Wahl. Welche Variante passt, klären wir bei einer Begehung.

Staub, Fenster und Lüften

Wer im Haus wohnt, merkt die Baustelle vor allem an zwei Dingen: Lärm und Staub. Beim Staub lässt sich viel tun. Balkontüren und Fenster der betroffenen Wohnungen werden während der Stemm- und Schleifarbeiten von außen abgeklebt oder mit Folie geschützt. Geschliffen wird möglichst mit Absaugung, und Schutt geht über Rutschen direkt in den Container statt über die Treppe.

Die Bewohner sollten wissen, an welchen Tagen sie Fenster auf der Baustellenseite geschlossen halten müssen. Gelüftet wird dann über die andere Seite der Wohnung. In Wohnungen, die nur nach einer Seite liegen, stimmen wir kurze Pausen ab, damit niemand tagelang in stickiger Luft sitzt. Und wenn auf einem Balkon eine frische Beschichtung aushärtet, steht das auf dem Aushang, damit keiner mit Straßenschuhen drüberläuft.

Sicherheit für Kinder, Senioren und Zusteller

Ein bewohntes Haus hat Verkehr: Kinder auf dem Schulweg, Rollatoren, Paketdienste, Feuerwehrzufahrten. Eingänge bleiben deshalb bei uns frei und werden bei Bedarf mit Schutztunneln gesichert. Material lagert in abgesperrten Bereichen, nicht im Hof neben dem Spielplatz. Rettungswege und Zufahrten werden vor Baubeginn festgelegt und bleiben während der gesamten Bauzeit nutzbar.

Was Verwaltung und Beirat vorbereiten können

Je besser die Vorbereitung, desto ruhiger die Baustelle. Hilfreich sind eine aktuelle Liste der Bewohner mit Kontaktdaten für Rückfragen, ein abgestimmter Platz für Container und Material, Klarheit über Stromanschluss und Wasser sowie ein Beschluss, wer kurzfristig Entscheidungen treffen darf. Wie der Weg vom Beschluss bis zur Abnahme in einer Eigentümergemeinschaft aussieht, steht in unserem Beitrag Wohnblock sanieren mit der WEG.

Für eine erste Kostenschätzung der Balkone hilft der Balkon-Kostenrechner. Für ein Angebot schicken Sie uns Fotos, Pläne, ein vorhandenes Gutachten oder das Leistungsverzeichnis. Wir prüfen alles und melden uns telefonisch, wenn ein Termin vor Ort nötig ist. Bei Hochhäusern und größeren Balkonsanierungen ist das immer der Fall. Alles zur Leistung finden Sie auf der Seite Wohnblock- und Hochhaussanierung.